Käufer einer ETW haftet nicht für rückständiges Wohngeld des Verkäufers

(BGH, Urteil v. 13.9.2013, V ZR 209/12)

 

 

Über das Vermögen des ehemaligen Eigentümers der Wohnung war das Insolvenzverfahren eröffnet worden. Der Schuldner hatte u.a. in den Jahren 2009 und 2010 das Wohngeld nicht bezahlt. Die Forderungen wurden von der WEG im Insolvenzverfahren zur Tabelle angemeldet.

 

Nachdem der neue Eigentümer die Wohnung vom Insolvenzverwalter erworben hatte, machte die WEG ihre Ansprüche aus der Vergangenheit gegen ihn geltend. Sie meint, der neue Eigentümer hafte mit dem Wohnungseigentum für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Nachdem der neue Eigentümer den geltend gemachten Anspruch zurückgewiesen hatte, wurde er von der WEG auf Duldung der Zwangsvollstreckung in sein Wohneigentum gerichtlich in Anspruch genommen.

 

Die Klage hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat festgehalten, dass § 10 Abs. 1 Nr. 2 Zwangsvollstreckungsgesetz (ZVG) keinen von der Wohngeldforderung losgelösten dinglichen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Gründstück – losgelöst von der schuldrechtlichen Haftung - begründen würde. Mit dieser Einschätzung hat das höchste deutsche Gericht sich gegen eine in Rechtsprechung und Literatur weit verbreitete Meinung gestellt, wonach das in der Vorschrift der WEG wegen rückständigem Wohngeld gewährte Duldungsrecht auch einen dinglichen Anspruch gewähren würde.

 

Der BGH hat seine Entscheidung damit begründet, dass die Vorschrift lediglich eine Privilegierung der dort aufgeführten schuldrechtlichen Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungs- als auch im Insolvenzverfahren beinhalte. Der Gesetzgeber habe zwar erreichen wollen, dass die WEG in der Zwangsversteigerung in begrenztem Maße bevorrechtigt am Veräußerungserlös beteiligt ist und sich dies auch in der Insolvenz des säumigen Eigentümers auswirkt, er wollte aber keine sachenrechtlich bislang unbekannte private Last einführen. Durch richterliche Rechtsfortbildung kann auch kein neues dingliches Recht geschaffen werden; dies müsste der Gesetzgeber entscheiden.

 

 

"Ich würde alles noch einmal so machen, wie ich es getan habe. Bis auf eine Ausnahme: Ich würde früher bessere Berater suchen."
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