Aufgefpasst beim Immobilienverkauf – bei falschen Angaben des Maklers drohen hohe Kosten!
- Ein Fall aus der Praxis -


Mehrere Wochen nachdem sie ihr Einfamilienhaus über einen von ihr beauftragten Makler verkauft hatte, erhielt die von mir vertretene Verkäuferin Post vom Rechtsanwalt der Käufer. Darin wurde ihr vorgeworfen, dass sie im Rahmen der Verkaufsverhandlungen falsche Angaben zum Zustand des Hauses gemacht haben soll, um dadurch dessen Wert zu erhöhen. Konkret ging es um die Behauptung, dass das Dach vor einigen Jahren „saniert“ worden sei. Aufgrund zwischenzeitlich aufgetretener Leckagen habe sich gezeigt, dass das Dach allenfalls notdürftig repariert worden war. Die Kosten für die Instandsetzung des Daches und die Reparatur von Feuchtigkeitsschäden in Höhe von insgesamt 7.000,00 EUR zzgl. Rechtsanwaltskosten wollten die Käufer von meiner Mandantin erstattet bekommen. 

 

Meine Mandantin behauptete steif und fest, niemals eine „Sanierung“ des Daches behauptet zu haben und legte mir zur Untermauerung ihrer Darstellungen einen Ausdruck der „Zustandsbeschreibung“ des Maklers und der Online-Anzeige für das Haus vor. In beiden Dokumente fand sich mit keinem Wort ein Hinweis darauf, dass das Dach angeblich „saniert“ worden sei. Die Unterlagen wurden der Gegenseite übersandt, in dem festen Glauben, dass die Angelegenheit damit erledigt sei. Falsch gedacht. Denn die Käufer überließen nunmehr ihrerseits den Ausdruck einer weiteren Online-Anzeige des Maklers,  in welcher sich sehr wohl der Begriff „saniert“ bei der Zustandsbeschreibung des Daches fand und behaupteten gleichzeitig, die von mir überlassene Anzeige nicht zu kennen. Offensichtlich gab es  zwei unterschiedliche Anzeigen des selben Maklers. Aufklärung konnte nur der Makler bringen.

 

Bei der folgenden Recherche stellte sich heraus, dass es im Büro des Maklers während des Verkaufsprozesses zu einem Wechsel des Sachbearbeiters gekommen war. Während der erste Sachbearbeiter bestätigen konnte, dass die von meiner Mandantin vorgelegte Anzeige von ihm erstellt worden war und von einer Sanierung nie die Rede gewesen ist, hat dessen Nachfolger auf mein Befragen die Angaben meiner Mandantin bestritten und unmissverständlich mitgeteilt, dass meine Mandantin ihm gegenüber mehrfach von einer Sanierung des Daches gesprochen habe und er darauf hin das Exposé seines Vorgängers angepasst hatte. Die Empörung der Mandantin war natürlich groß, ob dieser dreisten Lüge. Es drohte eine langwierige und kostenträchtige gerichtliche Auseinandersetzung mit ungewissem Ausgang.

 

Um dies zu vermeiden musste die Gegenseite mit den Risiken einer solchen Auseinandersetzung konfrontiert werden.  Es lag auf der Hand, dass die Beahuptungen des Verkäufer im Falle eines gerichtlichen Verfahrens vom zweiten Sachbearbeiter im Maklerbüro bestätigt werden würden, denn anderenfalls müsste der Makler für die Folgen der falschen Angabe haften. Um diesen Vorteil zu relativieren mussten der Gegenseite diejenigen Punkte aufgezeigt werden, die für das Gericht Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen begründen würden. Offenkundig ist, dass der Makler ein wirtschaftliches Eigeninteresse an einem möglichst hohen Verkaufspreis hat, was ihn grundsätzlich dazu veranlasst haben könnte, das Objekt durch unwahre Angaben aufzuwerten. Aus dem Gespräch mit dem ersten Sachbearbeiter konnten zudem einige interne Abläufe aufgezeigt werden, die zumindest Zweifel daran begründen würden, dass die Änderung des ersten Exposés ohne schriftliche Freigabe durch die Verkäuferin erfolgt ist. Und eine solche Freigabe gab es nicht. Daneben wurde die Ursächlichkeit der fehlenden Dachsanierung für den eingetretenen Schaden gegenüber den Verkäufern bestritten.  In einem gerichtlichen Verfahren muss der Kläger immer alle Angaben beweisen, auf die er seinen geltend gemachten Anspruch stützt, also auch die Behauptung, dass der aktuell vorliegende Schaden, dann nicht eingetreten wäre, wenn das Dach, wie behauptet, saniert worden wäre. Da dieser Zeitpunkt schon einige Jahre zurück gelegen hat, hätte das Gericht zur Beweiserhebung die Erstellung eines kostspieligen Gutachtens angeordnet, dessen Kosten zunächst vom Kläger, also dem Käufer zu zahlen gewesen wäre. Das Ergebnis eines solchen Gutachtens kann regelmäßig nicht vorausgesagt werden.

 

Vor dem Hintergrund der dargestellten Prozessrisiken hat meine Mandanten sodann angeboten, zur Erledigung der Streitigkeit einen Vergleichsbetrag von 2.500,00 EUR zu bezahlen. Das Angebot war angesichts der verbleibenden Risiken aus meiner Sicht angemessen. Sollte der Vergleich scheitern, wäre es auch kein „Schuldeingeständnis“.  Derartige Angebote dienen regelmäßig dazu, die Risiken eines gerichtlichen Verfahrens und die damit einhergehenden zeitlichen Belastungen aus der Welt zu schaffen. Meine Mandantin hatte schlichtweg keine Lust an einem gerichtlichen Verfahren beteiligt zu werden und war bereit hierfür 2.500,00 EUR zu bezahlen. Die Gegenseite hielt das Angebot allerdings für zu niedrig und verlangte 3.500,00 EUR, sowie die Übernahme eines  Teils ihrer Rechtsanwaltskosten (insgesamt 2.006,46 EUR) in Höhe von 1.375,00 EUR. Dies lehnte meine Mandantin ab und unterbreitete ein ausdrücklich letztes Angebot über 3.000,00 EUR, welches zudem zeitlich befristet wurde. Nach kurzem Hin- und Her haben die Käufer dieses Angebot angenommen.

 

Im Ergebnis muss meine Mandantin also 3.000,00 EUR zzgl. meiner Rechtanwaltsgebühren bezahlen, obwohl sie sich absolut korrekt verhalten hat. Dies wäre auf einfachstem Wege vermeidbar gewesen. Dazu hätte lediglich die Immobilienanzeige zum Bestandteil des Kaufvertrages gemacht werden müssen. 


Fazit:  Aus dem notariellen Kaufvertrag über eine Immobilie sollte immer auch hervorgehen,  welchen Wortlaut die Verkaufsanzeige gehabt hat, mittels der die Käufer auf das Objekt aufmerksam geworden sind. Hierzu kann dem Vertrag ein Ausdruck der Anzeige beigefügt und deren Wortlaut zum Inhalt des Vertrages gemacht werden.  Zusätzliche Kosten fallen dadurch nicht an.      

   


  

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